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　　原標題：北京重點學(xué)區(qū)房單價7萬—10萬

　　地處中關(guān)村中心地區(qū)西部的萬柳區(qū)域，由于緊鄰中關(guān)村三小分校、人大附小、人大附中等名校，學(xué)區(qū)房的價格已經(jīng)達到10萬元／平方米

　　在北京西三環(huán)外中關(guān)村南路和科學(xué)院南路附近，有不少普通的舊式小區(qū)。

　　從外表上看，這些小區(qū)破舊不堪、陰暗的水泥樓道、墻壁上到處貼著各種小廣告、小區(qū)內(nèi)的綠化和各種設(shè)施也都并不完善。但是，這些破舊小區(qū)的房屋單價卻已經(jīng)高達8萬至9萬元，只因為這些小區(qū)是中關(guān)村一小和中關(guān)村三小的學(xué)區(qū)房。

　　同樣，在北京東城區(qū)東四環(huán)附近，一批回遷樓，沒有電梯，沒有太多綠化，小區(qū)房價也基本在8萬元／平方米左右，家長們卻仍然爭搶購買，只為了幫自己孩子取得史家小學(xué)的一個學(xué)位。

　　北京學(xué)區(qū)房的價格通常都比周邊非學(xué)區(qū)房價格高出20％以上，但由于房源一直緊缺、需求不斷增高，學(xué)區(qū)房的價格依然一路高漲。

　　海淀區(qū)：學(xué)區(qū)房最高10萬／平方米

　　“這幾個小區(qū)的單價基本都在7.5萬至9萬，面積越小，單價越高。”一名銷售經(jīng)理表示，如果是30—40平方米的一居室，單價基本就在9萬左右；兩居室60平方米左右，三居室70—80平方米左右，兩居室和三居室單價基本是7萬—8萬。

　　在北京，海淀區(qū)中關(guān)村一帶的教育水平一直被譽為“丘陵上的峰巒”，尤其以中關(guān)村一小和中關(guān)村三小最為著名，這兩所小學(xué)由一所小學(xué)拆分而來，所以兩所小學(xué)的總部距離很近。

　　可是，中關(guān)村一小和三小周邊的學(xué)區(qū)房并不多，主要集中在中關(guān)村南街沿線的幾個老式小區(qū)里：科育小區(qū)、黃莊小區(qū)、東南小區(qū)以及稍遠一點的保福寺小區(qū)和航天小區(qū)。其中，科育小區(qū)、黃莊小區(qū)和東南小區(qū)步行5—10分鐘即可到達學(xué)校，成為家長購買學(xué)區(qū)房的首選。

　　“這幾個小區(qū)的價格基本都在7.5萬至9萬元一平方米，面積越小，單價越高。”鏈家地產(chǎn)中關(guān)村店一名銷售經(jīng)理吳先生對第一財經(jīng)日報《財商》表示，如果是30—40平方米的一居室，單價基本就在9萬左右；兩居室大概60平方米，三居室70—80平方米左右，兩居室和三居室單價基本是七八萬。

　　但是，這幾個小區(qū)的硬件設(shè)施和環(huán)境都不理想。比如科育小區(qū)是60、70年代的老工房，每幢樓6層，基本都沒有電梯。但從目前房屋的出售價來看，35平一居345萬、48平兩居400萬……價格遠遠高于很多中高檔小區(qū)。

　　房子面積越小，單價越高，這主要是因為很多家長買這里的房子只是為了購買一個學(xué)位。“很多人買一居室，并不會住，而是會在附近租一套條件好一點的房子。”吳先生指出，買一居只是為了買一個學(xué)位，一居室房源少、需求旺，所以價格相對更高。

　　在中關(guān)村一小對面有一個中科院的經(jīng)濟適用房新科祥園，這個小區(qū)建于2002年，小區(qū)的設(shè)施和綠化等都屬于中上水平。不過，這里由于是經(jīng)濟適用房，并不允許出售，但卻成為了很多家長陪讀的首選。記者看到新科祥園小區(qū)周邊的柵欄和柱子上都貼滿了出租信息。

　　新科祥園租金并不低。記者從中介了解到，新科祥園二居室月租金是1萬元，三居室是1.3萬元左右。即使在租金不上漲的情況下，小孩上小學(xué)的6年期間，租一個兩居室需要花費的房租也高達72萬元，這還不包括購買“學(xué)位”的價格。

　　不過，中關(guān)村一小和中關(guān)村三小周邊的老小區(qū)的價格并不是學(xué)區(qū)房中最貴的。地處中關(guān)村中心地區(qū)西部的萬柳區(qū)域，由于緊鄰中關(guān)村三小分校、人大附小、人大附中等名校，學(xué)區(qū)房的價格已經(jīng)達到10萬／平方米。

　　“萬柳的學(xué)區(qū)房兩居室起碼要八九百萬，三居室肯定是1000萬以上了。”吳先生對記者表示，那邊學(xué)區(qū)房應(yīng)該基本比中關(guān)村三小總部的學(xué)區(qū)房貴1萬—2萬／平方米。

　　同樣，在海淀區(qū)五道口清華大學(xué)五道口金融學(xué)院對面的華清嘉園，與清華、北大毗鄰，交通方便，小區(qū)內(nèi)還有啟明雙語幼兒園和中關(guān)村第二小學(xué)華清校區(qū)，而主要因為該小區(qū)帶有中關(guān)村二小的學(xué)區(qū)名額，這里的房價也一度被叫到了天價。今年3月華清嘉園出現(xiàn)一套37平方米、預(yù)售價350萬元的天價學(xué)區(qū)房，這里被網(wǎng)友戲稱為“宇宙的中心”。

　　“真實交易的價格并沒有網(wǎng)上那么高。”五道口一家地產(chǎn)中介銷售經(jīng)理告訴記者，這里房子主要是小戶型，大都是37—60平方米左右，交易的華清嘉園的房子基本在8萬—9萬多/平方米。

　　東城區(qū)：史家小學(xué)學(xué)區(qū)房8萬／平方米

　　這一片區(qū)的學(xué)區(qū)房一居室的單價基本在8萬元左右，而二居室和三居室的單價在7萬元左右。很多家長在孩子出生前就買好了學(xué)區(qū)房，在孩子上學(xué)之后就將學(xué)區(qū)房賣出，這本身也是一項獲利頗大的投資。

　　與海淀區(qū)相比，東城區(qū)的知名小學(xué)比較少，最知名的莫過于史家小學(xué)。北京東城區(qū)史家胡同名宅鱗次，從晚清至當(dāng)代，眾多政商名流曾先后定居于此。而位于史家胡同的史家小學(xué)是東城區(qū)最知名的小學(xué)。

　　史家小學(xué)的學(xué)區(qū)房主要是周邊幾個胡同內(nèi)的2003年左右的回遷樓和90年代的老式板樓。“這邊的學(xué)區(qū)房均價是7萬—8萬／平方米。”我愛我家朝陽門南小街店的置業(yè)顧問劉小姐對記者表示，這里的一部分房子是經(jīng)濟適用房，如果買的話，需要多繳納3％的土地出讓金。

　　記者了解到，這一片區(qū)的學(xué)區(qū)房一居室的價格在8萬元／平方米左右，而二居室和三居室的價格在7萬元／平方米左右。同時，由于地處東二環(huán)內(nèi)，這邊房子價格一直是穩(wěn)中有升。

　　“這里房價肯定不會跌。”劉小姐表示，很多家長在孩子出生前就買好了學(xué)區(qū)房，在孩子上學(xué)之后就將學(xué)區(qū)房賣出，這本身也是一項獲利頗大的投資。

　　不過，除了就近劃片的生源外，史家小學(xué)還有一部分生源屬于共建生。最初東城區(qū)為了招商引資，除了在土地、房屋和財稅方面開出優(yōu)惠便利條件外，還通過優(yōu)質(zhì)教育資源置換，也就是為某些公司提供共建名額，招徠了許多大企業(yè)如中石油、中石化等大企業(yè)將總部搬到東城區(qū)。

　　這種共建生在北京并不在少數(shù)。“我們家小孩將來上學(xué)也不需要發(fā)愁，因為我們單位也是共建單位。”一位在某大型央企工作的張先生指出，其所在單位與一所小學(xué)是共建單位，將來其小孩可以直接到該小學(xué)上學(xué)，省去很多麻煩。

　　學(xué)區(qū)房：高房價高租金

　　學(xué)區(qū)房與周邊非學(xué)區(qū)房的差額都在萬元以上。中關(guān)村一小和中關(guān)村三小的學(xué)區(qū)房價格在7.5萬—9萬之間，而周邊非學(xué)區(qū)的新小區(qū)房價僅在5萬元左右，高出33％—44％；史家小學(xué)學(xué)區(qū)房均價為7萬—8萬元，而非學(xué)區(qū)房均價為6萬元左右，高出14.5％—25％。

　　學(xué)區(qū)房對于很多家長來說，是一個無奈的選擇。對于許多重點小學(xué)而言，只有戶口在其劃定的特定區(qū)域的學(xué)生才能就讀，家長只能通過購買學(xué)區(qū)房來落戶。由于多數(shù)學(xué)校要求戶口遷入學(xué)校劃片所在地區(qū)在3年以上，很多家長在孩子出生前就開始規(guī)劃購買學(xué)區(qū)房。因為即使學(xué)區(qū)房租金價格、售房價格連年上漲，但市場需求一直很旺盛。

　　根據(jù)21世紀不動產(chǎn)市場研究部的監(jiān)測數(shù)據(jù)，北京很多重點小學(xué)附近的學(xué)區(qū)房價格在5萬元/平方米以上，其中很多房源價格都超過7萬元/平方米。與去年同期相比，今年上半年這些二手房的掛牌均價均大幅上漲。

　　“2009年年底中關(guān)村一小、三小的學(xué)區(qū)房是3萬多，當(dāng)年能買一個三居室的價錢現(xiàn)在只能買一居室。”吳先生指出，漲得最快的是從2012年5月到2012年年底，從5萬多漲到8萬多。

　　史家小學(xué)周邊的學(xué)區(qū)房在2012年年底僅4萬—5萬元左右，不到一年時間已經(jīng)漲到7萬—8萬元，幾乎翻倍。

　　此外，學(xué)區(qū)房單價相比周邊非學(xué)區(qū)房的差額都在萬元以上。中關(guān)村一小和中關(guān)村三小的學(xué)區(qū)房價格在7.5萬—9萬之間，而周邊非學(xué)區(qū)的新小區(qū)房價僅在5萬元左右，高出33％—44％。

　　史家小學(xué)學(xué)區(qū)房均價為7萬—8萬元，而非學(xué)區(qū)房均價為6萬元左右，高出14.5％—25％。

　　對于很多家長來說，購買學(xué)區(qū)房只是為了幫孩子取得一個學(xué)位，不過無形中也成為了一種投資。

　　“這里現(xiàn)在出售房子的業(yè)主很多都是孩子已經(jīng)在上一、二、三年級的家長。”劉小姐指出，很多家長都是提前把學(xué)區(qū)房買好，然后一滿5年就立即出售。

　　張女士2000年在東四環(huán)美麗園買了一套房，當(dāng)時的價格是5800元／平方米，但目前該小區(qū)的價格已經(jīng)漲到6萬多一平，價格翻了十倍。

　　“這個房子是海淀實驗小學(xué)的學(xué)區(qū)房，當(dāng)時買的時候并不知道，直到孩子上學(xué)了才知道是學(xué)區(qū)房。”張女士告訴記者，海淀實驗小學(xué)周邊老小區(qū)學(xué)區(qū)房的價格大概是5萬多一平方米，自己所在小區(qū)由于環(huán)境較好、設(shè)施更完善，價格更高，不過孩子上學(xué)需要20—30分鐘的車程。

　　而在張女士小區(qū)相鄰的一個同等檔次的小區(qū)，由于并非海淀實驗小學(xué)的學(xué)區(qū)房，房價不到5萬元／平方米。

　　除了高房價外，學(xué)區(qū)房的房租也高居不下。根據(jù)21世紀不動產(chǎn)市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)，9月上半個月抽樣的11個學(xué)區(qū)房租賃價格，8月份一居室租金均價4792元/月，9月份均價4813元/月，環(huán)比上漲0.5%。攝影/劉田　　　　　　　　

(第一財經(jīng)日報)