4月1日起，北京嚴格執行的“未滿五年或者非唯一住房轉讓所得按20%征收個稅”的消息，粉碎了二手房業主賺取高額差價的希望，也讓這類房產猶如燙手的山芋讓購房者唯恐避之不及。
如今，新規執行已有月余，記者多方調查發現，各個區縣對于20%的個稅征收標準卻沒有一個統一的說法。同樣一套房子在不同的區縣納稅，稅費可能相差幾十萬。而與此同時，由于買賣雙方“積極”避稅，導致沉寂多時的“陰陽合同”再次浮出水面并逐漸盛行。
中介驚爆
“20%個稅”竟然只有800元
就在20%個稅尚未實施前，媒體也好，業主也罷，都在計算20%個稅收下來到底是多少錢。算來算去，無論是什么樣的房子經過這幾年的房價上漲后，個稅少則十幾萬多則幾十萬。4月中旬，北京終于爆出首個繳納20%個稅的案例。據央視報道，豐臺區大城南里小區一套使用面積不足100平米的房子，交易房款為280萬元，房主購買時價值為140萬元，交易獲利140萬元，所繳納的個稅為28萬元。全部由買家承擔。
雖然“20%個稅”給人的印象是不可承受之重，但記者調查的結果卻出乎意料。日前在某大型中介公司交易的一套含稅的房子，個稅竟然只有800元。
在中介公司給出的算賬中，我們看到，位于通州區的一套兩居室，房主原購房款為79萬元，此次交易網簽成交價為100萬元，在抵扣了房主裝修費、貸款利息費、首次交易時的契稅后，房主竟然只獲利了四千元。那么個稅即便有20%，算下來也只不過是800元。
稅費為什么會這么少？難道房主真的只獲利了四千元？當然不是。這其中“合理避稅”的招數，才是省錢利器。
記者探訪
大部分交易再現“陰陽合同”
讓人望而卻步的20%個稅竟然是“雷聲大雨點小”，這究竟是何原因？
記者在本周第一個工作日來到位于姚家園的朝陽第二稅務所，這里就是被稱為朝陽區二手房交易“繳稅大廳”的地方。幾周前，瘋狂搭載京版國五條的二手房買賣雙方將這個幾百平米的大廳圍了個水泄不通。可如今每個繳稅窗口前不過一兩組人在等待。大門前張貼著的“每天只放300個號”的告示，早已破風吹得破敗不堪。這一切都宣告著北京二手房交易最瘋狂的時代已告一段落。
中介公司業務員小李拿著已經填好的納稅申請單等待交易雙方到來。記者看到，其納稅申請單上填報的交易物業地址為：朝陽區鑫兆佳園，一套60平米的房子最終成交價為100萬元。而據記者了解，該小區的實際銷售均價已經達到每平米3萬元，而房子的成交價怎么也應該在180萬元。
“這套房滿五年但不就是唯一住房，做低成交價不是為了少繳點個稅嘛！”小李告訴記者，用虛擬價格上報繳稅，個稅可以少繳4萬元。眾所周知，這就是所謂的“陰陽合同”。
隨后，記者在繳稅大廳里逛了一圈，又發現了不少類似的案例：青年路某小區的房子本來是380萬元成交，納稅時寫成180萬元；管莊某小區兩居室本來是220萬元成交，納稅時寫成150萬元……“我這個月已經經手三單含有20%個稅的單子了，都得靠做低價格來避稅。”小李表示。
亂像調查
石景山叫停涉稅已購公房過戶
個稅新規執行后，最鬧心的恐怕要屬當年僅花了幾萬塊錢就從單位把房子買到手的“房改房”（“已購公房”）業主了。如果按照當年的購房價，現在房價上漲了幾十倍之多，如果按差額20%繳納個稅，絕對是筆巨款。
“已購公房從前的檔案都是紙質的，甚至有可能已經丟失，而房屋的原值也無處尋蹤。”某房地產業內資深人士表示，到底按照什么標準繳稅，各個區縣也不一樣。
據了解，早在2006年，北京市住建委就規定，房改房的原值按照4000元/平米計算。“原值不足4000元的，按照4000元界定，超過4000元的按照實際差額征收。”埃斯克羅北京不動產交易服務公司運營總經理鄭冀寧對記者透露，這是目前大多數區縣對房改房執行的變通政策。
雖然是暫時的變通政策，但也有區縣并不愿意這樣一刀切。記者從石景山區繳稅部門獲悉，自打國五條新政執行后，該區涉及20%個稅的房改房全部暫停了繳稅過戶。
“還在等細節。”鏈家地產石景山區一家門店的業務員說。
區縣標準不統一 稅費差出幾十萬
除了已購公房的原值界定混亂之外，各區縣對于20%個稅征收標準也有諸多不統一的地方。
京版國五條規定，能夠確定房屋原值和有關合理費用的，按個人收益的20%稅率計算。納稅人不能提供房屋原值相應憑證且相關部門也從無查證的，個稅按照成交總價的1%計算。
“大興、通州這兩個區縣就沒有1%的個稅這么一說，都是按照每平米4000元的標準來計算。”鄭冀寧表示。記者算了一筆賬，以一套已經查詢不到原值的60平米、售價200萬元的已購公房為例，假如這套房子地處朝陽區，那么它的個稅按照1%來征收，為兩萬元，但如果地處通州，其個稅就將是35萬元。
如此巨大的差價可見目前個稅征收豈止一個“亂”字了得。
最新進展
個稅征收標準近期有望統一
“這種混亂的情況是暫時的，地稅部門會出臺相應細則的。”接近地稅部門的某中介公司高管透露。
他表示，個稅的繳納存在特殊性，并不是像營業稅、契稅一樣繳納時只遵循最終成交價，還要涉及房屋原值。對于北京而言，從2006年才有網簽制度，也就是說2006年之后交易的房子住建委和地稅部門才有足夠詳細的記錄，在此之前成交的房屋信息，住建委也曾經錄入過一批，但并不是全部。
2003年之前的肯定是查不到原值的。這也就給二手房原值的考量帶來了極大的困難。
個稅繳納小貼士
20%的個稅到底交多少錢，要等買賣雙方網簽后才能知道。對此，21世紀不動產特別提醒購房者如何能夠合理地規避20%帶來的交易成本的增加。
查原值要網簽
房子能不能查到原值，到底按照1%還是20%來繳納個稅必須要等網上簽約之后，地稅部門才能當著買賣雙方的面查詢，想提前知道是不可能的。
怕稅多可散伙
現在買賣雙方可以簽訂補充協議，如果房子個稅太多，買方、賣方以及中介公司的三方合同可以解除。
裝修費可抵扣最多10%
裝修費可以作為房子的成本進入抵扣環節，但值得注意的是，裝修費發票名字須與業主姓名一致，且開票日期在網簽合同提交日期之前，最多按照原購買價的10%為扣減上限。
來看看20%的個稅只有800元是怎樣產生的
網簽價格：100萬元原購房款：79萬元銀行利息扣抵5.9萬元裝修費7.9萬元
本次營業稅5.6萬元上次契稅1.2萬元
差額計算：100萬元-79萬元-5.9萬元-7.9萬元-5.6萬元-1.2萬元=0.4萬元個稅：0.4萬元×20%=800元
國五條規定的各類二手房可抵扣的成本
1.商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及繳納的相關稅費。
2.自建住房：實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際繳納的相關稅費。
3.經濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規定繳納的土地出讓金。
4.已購公有住房：原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門（或原產權單位）繳納的所得收益及相關稅費。
注：已購公有住房是指城鎮職工根據國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價（或標準價）購買的公有住房。
